Suis-je éligible au BRS à Montpellier ? Guide complet 2025

L'éligibilité au Bail Réel Solidaire (BRS) à Montpellier repose sur trois critères principaux : vos revenus fiscaux, votre statut de non-propriétaire et votre engagement à faire du logement votre résidence principale. Ce guide vous explique comment savoir si vous êtes éligible et comment optimiser votre dossier.

Critère 1 : Les plafonds de ressources BRS 2025

Le principal critère est le revenu fiscal de référence (RFR) figurant sur votre avis d'imposition. Pour un achat en 2025, c'est votre RFR de 2023 qui est pris en compte. Montpellier est classée en zone B1.

Voici les plafonds officiels :

  • 1 personne seule : 38 508 €/an
  • 2 personnes ou jeune ménage : 57 555 €/an
  • 3 personnes : 75 447 €/an
  • 4 personnes : 90 078 €/an
  • 5 personnes : 107 173 €/an
  • 6 personnes : 120 598 €/an
  • Par personne supplémentaire : + 13 440 €

Comment calculer votre revenu pris en compte ?

Le revenu fiscal de référence se trouve sur votre avis d'imposition, case "Revenu fiscal de référence". Si vous êtes en couple, additionnez les RFR des deux conjoints. Ce montant doit rester inférieur au plafond correspondant à la taille de votre foyer.

Critère 2 : Ne pas être propriétaire de sa résidence principale

Vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale au moment de la signature du BRS. En revanche :

  • Vous pouvez être propriétaire d'un bien locatif ou d'une résidence secondaire
  • Si vous avez été propriétaire par le passé mais ne l'êtes plus (séparation, vente), vous êtes éligible
  • Les propriétaires en indivision dont les parts ne permettent pas de loger la famille peuvent être éligibles sous conditions

Critère 3 : Résidence principale obligatoire

Le logement BRS doit impérativement devenir et rester votre résidence principale (au moins 8 mois par an). La sous-location est strictement interdite. En cas d'absence prolongée pour raisons professionnelles ou médicales, vous devez en informer l'OFS.

Comment calculer votre capacité de financement ?

L'éligibilité BRS ne suffit pas — encore faut-il que les banques vous accordent un prêt. Voici comment estimer votre capacité :

  • Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 33%
  • Déduisez la redevance BRS (1,3 €/m²/mois)
  • Le reste = votre mensualité de crédit maximum
  • Calculez ensuite le capital empruntable sur 25 ans au taux actuel (~3,5%)

Exemple concret : couple avec 2 enfants

Revenus nets : 4 500 €/mois. RFR annuel : ~54 000 €. Plafond pour 4 personnes : 90 078 € → Éligibles.

Mensualité max 33% : 1 485 €. Redevance T3 65m² : 84,50 €. Mensualité crédit : 1 400 €.

Capital empruntable à 3,5%/25 ans : ≈ 270 000 €. PTZ (40%) : 67 200 €. Apport : 20 000 €.

→ Budget total de 357 000 € pour un T3 BRS à 168 000 € : très confortable.

Cas particuliers d'éligibilité

Travailleurs indépendants et auto-entrepreneurs

Oui, vous pouvez accéder au BRS. Votre RFR est calculé sur la base de vos déclarations fiscales. Les banques examineront vos 3 derniers bilans ou déclarations de revenus pour évaluer la stabilité de vos revenus.

CDD et intérimaires

L'éligibilité BRS ne requiert pas de CDI — seuls les revenus comptent. En revanche, les banques peuvent être plus exigeantes sur la stabilité de l'emploi. Un co-emprunteur en CDI renforce considérablement le dossier.

Fonctionnaires et agents publics

Pleinement éligibles, avec l'avantage d'une stabilité d'emploi très appréciée des banques. Les prêts Action Logement et PEL peuvent compléter le financement.

Retraités

Éligibles si la pension de retraite ne dépasse pas les plafonds. Les banques acceptent généralement de financer jusqu'à 75-80 ans en fin de prêt, ce qui peut limiter la durée d'emprunt.

Les documents à préparer pour votre dossier

  • Avis d'imposition des 2 dernières années
  • 3 derniers bulletins de salaire (ou 3 derniers bilans si indépendant)
  • Relevés de compte des 3 derniers mois
  • Justificatif de domicile récent
  • Pièce d'identité en cours de validité
  • Contrat de travail ou Kbis
  • Attestation sur l'honneur de non-propriété de la résidence principale

Questions fréquentes sur l'éligibilité BRS

Mon conjoint est étranger, cela pose-t-il un problème ?

Non, la nationalité n'est pas un critère d'éligibilité au BRS. Toute personne physique peut accéder au BRS quelle que soit sa nationalité, dès lors que les conditions de revenus et de résidence principale sont respectées.

J'ai des revenus variables (primes, commissions), comment sont-ils comptabilisés ?

Le revenu fiscal de référence intègre déjà ces éléments variables. C'est toujours ce montant annuel qui fait foi, pas votre salaire brut mensuel fixe.

Puis-je utiliser un PEL ou un CEL comme apport ?

Oui, absolument. Le PEL (Plan Épargne Logement), le CEL et le PEE (Plan Épargne Entreprise) sont parfaitement adaptés à un achat BRS et peuvent constituer tout ou partie de votre apport personnel.

Je suis en location actuellement, est-ce un problème ?

Non, au contraire. Être locataire est la situation la plus courante des acquéreurs BRS. C'est précisément pour permettre aux locataires de devenir propriétaires que le dispositif a été créé.

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